WS Solutions

Oleh Samantha Tan Chiew Ting

KUALA LUMPUR, 30 Dis (Bernama) -- Pemaju hartanah akan terus mencatatkan prestasi yang menggalakkan pada tahun 2010, dirangsang oleh permintaan yang kian meningkat dan tinjauan ekonomi yang lebih baik, demikian menurut penganalisis MIDF Research.

Melangkah masuk ke tahun 2010, para peserta industri akan terus mendapat manfaat daripada pemulihan rancak sektor berkenaan berdasarkan kepada angka jualan hartanah yang memberangsangkan diikuti dengan menurunnya jumlah unit yang tidak terjual sejak suku pertama 2009, kata penganalisis itu yang enggan dikenali ketika memberitahu Bernama baru-baru ini.

Untuk tahun 2009, ia merupakan satu pemulihan yang tidak dijangkakan memandangkan sektor itu telah mengatasi jangkaan dengan muncul antara segmen teratas dalam pasaran saham.

Malah, harga saham syarikat-syarikat hartanah yang diukur oleh Indeks Hartanah KL, telah mendahului petunjuk pasaran FBM KLCI.

Bagaimanapun, penganalisis itu telah menetapkan tinjauan "Neutral" untuk sektor hartanah pada tahun 2010.

"Meskipun dengan permintaan jualan yang menggalakkan dan sentimen ekonomi yang kian pulih, kebimbangan terhadap kemampanan permintaan berikutan sukarnya mendapat pengeluaran pinjaman, ketiadaan promosi yang menarik dan peraturan yang memuaskan mungkin lambat laun akan memberi kesan terhadap sektor hartanah," kata beliau.

Bagaimanapun, pemacu pertumbuhan pada tahun 2010 ialah, antaranya peraturan yang menguntungkan, sokongan kerajaan yang berterusan, pasaran hartanah yang mengambil petunjuk daripada ekonomi yang menggalakkan dan keupayaan untuk menarik aliran pelaburan asing langsung.

"Permintaan jualan untuk hartanah kediaman dijangka kekal rancak kerana para pelabur akan terus menyifatkannya sebagai antara aset lindung nilai yang paling berkecairan. Para spekulator turut mengambil kesempatan terhadap sentimen pasaran semasa untuk tidak melabur semula keuntungan yang diperolehi," kata beliau.

Kaji selidik yang dijalankan ke atas para peserta hartanah utama mendedahkan yang tiada satupun yang memperlahankan rentak pembangunan projek mereka.

Malah, ramai yang mengambil peluang terhadap taksiran murah pada masa ini untuk menambah lagi simpanan tanah mereka dan tidak menangguh sebarang pelancaran baharu.

Penganalisis itu berkata peserta utama turut membayangkan kadar pengambilan hartanah kediaman kekal kukuh antara 80 peratus dan 90 peratus pada suku sebelumnya.

"Oleh itu, kami yakin jualan hartanah kediaman akan kekal menggalakkan, sekurang-kurangnya dalam tempoh separuh pertama 2010. Kami menganggarkan sekurang-kurangnya 25,000 unit baru akan dilancarkan dalam tempoh suku akan datang," kata beliau.

Mengenai kompleks runcit/beli-belah dan pejabat, beliau menjangkakan lebihan bekalan unit akan berterusan dan paling nyata di Lembah Klang kerana banyak yang masih dalam pembinaan sejak dua hingga tiga tahun.

Banyak perbadanan dan perniagaan turut menangguh rancangan penempatan semula sehinggalah krisis kewangan berakhir.

Sementara itu, isu yang mungkin menjejaskan pemulihan sektor termasuk pengenalan semula Cukai Keuntungan Pelupusan Hartanah (RPGT), kemungkinan berkurangnya permintaan ekoran kesukaran mendapatkan pinjaman, kenaikan yang tidak dijangka dalam harga bahan mentah, sekali gus meningkatkan harga purata jualan dan melambatkan pelancaran dan kelulusan.

"Kami tidak menjangkakan sebarang kesan serta merta hasil daripada pengenalan semula RPGT dan ia terutamanya ialah untuk mengawal pasaran jualan sekunder. Sebaliknya pula, ia mungkin menjejaskan pelaburan asing dalam hartanah komersil," katanya.

Beliau berkata yang cukai itu telah diperkenalkan terlalu awal memandangkan ekonomi masih dalam pemulihan tetapi maklum cukai itu perlu untuk mengekang satu lagi "gelembung aset".

Menyentuh mengenai Amanah Pelaburan Hartanah (REIT), penganalisis itu tidak mengharapkannya menjadi "bintang menyerlah" pada 2010 tetapi menjangkakan beberapa minat akan muncul dalam segmen ini.

Beliau berkata purata perolehan sewaan untuk pejabat dan hartanah komersil menunjukkan trend menurun pada 2009, dengan sewa untuk pejabat merosot 1.9 peratus, tahun atas tahun dan 1.35 peratus (tahun 2009 sehingga setakat ini), dalam lingkungan Lembah Klang.

Bagaimanapun, pemulihan dalam pasaran hartanah diikuti dengan pengecualian daripada RPGT dan duti setem akan menyaksikan meningkatnya minat dalam REIT yang pada masa ini mencatatkan perolehan pulangan purata antara lapan dan sembilan peratus di Malaysia.

Mengenai status pasaran hartanah Malaysia, penganalisis itu berkata beliau tidak menjangkakan sebarang "gelembung hartanah" dalam tempoh terdekat.

"Peningkatan harga hartanah amat sederhana setakat ini kerana permintaan telah menunjukkan pemulihan secara perlahan dengan kembalinya keyakinan pelabur," tambah beliau.

Harga hartanah seluruh negara, merosot 9.8 peratus (dari tahun ini hingga setakat ini) ekoran krisis ekonomi, tetapi meningkat 1.40 peratus tahun atas tahun berikutan minat yang diperbaharui semula yang muncul pada suku kedua 2009.

"Bagaimanapun, dengan mengandaikan adanya pembiayaan murah, promosi yang menarik dan peraturan yang memuaskan berterusan ke tahun 2010, diikuti dengan pelancaran baharu dan penghantaran pada 2010, harga hartanah mungkin berhadapan dengan peningkatan," kata beliau.

Dan, meskipun dengan krisis hutang Dubai, beliau berkata Malaysia masih lagi mampu menarik para pelabur Timur Tengah yang masih mengaut keuntungan lumayan hasil daripada pelaburan di dalam pasaran hartanah negara.

Cabaran utama dalam pasaran hartanah ialah asas permintaan, sama ada ia boleh dikekalkan, dan daripada satu sudut pendapat, apa lagi yang boleh ditawarkan oleh kedua-dua peserta hartanah dan institusi kewangan untuk menyokong permintaan yang meningkat.

"Satu ialah kos dana yang murah (pinjaman). Dengan mengandaikan kadar dasar semalaman dinaikkan semula ke hari-hari pra-2006 iaitu 3.50 peratus, bolehkah permintaan ini dikekalkan? Keduanya, diandaikan kemerosotan kedua berlaku, bolehkah segmen hartanah mengharunginya dalam usaha untuk berkembang?," kata beliau.

Penganalisis itu berkata hartanah kediaman akan terus menjadi "pilihan" di kalangan para pelabur yang masih lagi mahukan hartanah pertengahan hingga mewah.

"Kami maklum dalam suku kedua yang hartanah berharga antara RM250,000 dan RM500,000 dan antara RM500,000 dan RM1 juta turut menjadi "pilihan" dan mencatatkan pertumbuhan yang mampan," kata beliau.

Hartanah kediaman telah terbukti merupakan instrumen lindung nilai yang baik dengan kenaikan modal yang menarik sementara hartanah komersil dan pejabat mungkin menyaksikan permintaan yang berkurangan kecuali untuk pejabat Gred-A yang terletak di kawasan sub-bandar.

Permintaan untuk hartanah sekitar Kuala Lumpur City Centre juga pulih dengan harga di kawasan berkenaan telah meningkat dalam suku ketiga dengan perolehan sewa yang stabil.

Untuk hartanah perindustrian, beliau berkata segmen itu akan bergerak seiring dengan ekonomi negara.

Penganalisis itu juga berpendapat yang pasaran hartanah memerlukan rangsangan dalam bentuk insentif, termasuklah penurunan cukai untuk pembangunan sub-bandar, kredit yang murah, usaha berterusan untuk menarik pelaburan asing langsung dan peserta kecil tempatan diberi peluang berusaha sama dengan kerajaan negeri.

BERNAMA